월급쟁이 부자로 은퇴하라 요약: 부동산 투자 기본서

안녕하세요, 매주한책입니다. 이번에는 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책을 요약하려고 합니다. 

월급쟁이 부자로 은퇴하라는 부동산 투자의 기본서라고 많이 알려져 있는데요, 

제가 인턴이었던 2019년에 출간되었고, 그땐 빌려서 읽었는데, 다시 읽어보니까 매우 새롭습니다. 

 

우선, 제가 처음 읽었을 땐, 학생 시절이라 내용이 많이 와닿지 않았는데,

직장인이 되고 읽으니 정말 뼈 때리는 이야기가 많게 느껴졌고, 반성하며 읽었습니다. 

 

이 책은 크게 6장으로 구성되어있습니다. 

부읽남님이 좋은 투자책은 저자의 마인드 셋이 담겨있는 책이라 말씀하셨는데, 그것에 맞는 책이었습니다. 

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라 요약

월급쟁이 부자로 은퇴하라

1장  왜 투자를 해야 하는가

<나의 경제력과 경제 지수>

1. 나는 나의 현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하고 있다.

2. 나는 일생 동안 나에게 일어날 재정적 사건(결혼, 내 집 마련, 자녀 교육 등)을 나열하고 필요한 비용을 가늠해 본 적이 있다. 

3. 나는 내가 원하는 것을 지속적으로 하기 위해 필요한 비용을 가늠해 본 적이 있다. 

4. 나는 나의 은퇴 연령을 알고 있다.

5. 나는 은퇴 시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산해 본 적이 있다. 

...

세부 항목을 체크하면서, 나름 재테크에 자신이 있었던 제가 부끄러웠습니다. 

1번은 한 달에 한 번 네이버 내 자산을 보면서 다이어리에 쓰면서 파악하고 있었는데,

2번에서 결혼...! 내 집...! 여기서 막혔습니다. 

그래서 김달님의 영상도 다시 보면서 결혼에 필요한 비용은 약 3000만 원 정도라는 걸 알았고,

https://youtu.be/D--TXtuxwPk

부읽남님 영상에서 소개됐던 양육비 계산기도 돌려보았습니다. 

정말 실속형으로 골랐을 때 약 4억 정도가 필요한 것을 보았습니다. 

양육비 계산기

http://baby.donga.com/2019-10-10-born-and-raise-receipt/01_receipt/

아직 결혼도, 아이도 먼 이야기이지만, 오랜만에 계산해보면서 현실을 마주했습니다. 

요람부터 대학까지: 2019 대한민국 양육비 계산기

https://youtu.be/_eqv34eriVc

하지만 은퇴 질문에 부딪히면서 답을 할 수 없었습니다. 

제가 언제까지 일을 할 수 있을지도 모르겠고, 저에게 어떤 일이 일어날지 예측이 안 돼서 은퇴 질문에 답을 할 수 없었습니다. 

 

경제적 자유보다 우선인 것은 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 

이 한마디로 1장 내용을 정리해봅니다. 

 

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방향으로 가야 한다고 말합니다. 

그리고 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가를 따져야 한다고 합니다. 

 

너나위님은 소득을 아껴 매입할 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 정보 대칭과 레버리지 때문이라고 합니다. 

 

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다고 합니다. 

첫 번째 기준: 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 

 

부동산 투자 비수기: 장마가 시작되는 6월 초~ 한여름 휴가철 8월 중순: 여름 비수기 

대학 수능이 있는 11월 초~설 명절이 있는 1월 말 : 겨울 비수기 

 

부동산 전세 투자 시 일반적인 거래 순서 

1단계: 매매 가계약 체결 

매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다. (통상 200~500만 원)

 

2단계: 매매 계약 체결

매도자와 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고, 가계약금을 제한 나머지 계약금을 지급 (매매대금의 10%)

 

3단계: 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급 

매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급. 이를 매매 계약의 중도금으로 봄 

 

4단계: 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급 

매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(10%)을 매도자에게 지급.

 

5단계: 매매 및 전세 잔금 지급 

매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급.

 

협상의 기본은 주는 것에 있다고 말합니다. 

 

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

 

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정 

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다. 

2. 현금 흐름을 파악하고 자본 재배치를 통해 종잣돈을 마련한다.

3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.

4. 매입한 부동산을 장기 보유한다. 

5. 은퇴 시점을 전후로, 시세차익을 얻는다. 

 

전세가율이 높은 곳을 찾아서 투자하는 것이 좋다고 말합니다. 

하지만, 전세를 이용한 갭투자를 했을 때, 역전세가 일어날 위험이 있으니

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자하는 것은 위험하다고 경고합니다. 

그래서 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근하라고 하는데요, 

주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다고 말합니다. 

 

호갱노노 pc 버전에서 연도 구간별로 입주 세대 검색이 가능합니다. 

제가 요즘에 관심 있는 지역을 검색해보았는데요, 생각보다 입주 세대가 많아서 깜짝 놀랐습니다 ;;

입주 세대 검색은 정말 중요해 보입니다. 

호갱노노 입주 물량

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

체크리스트

1) 전세가율과 가격 

전세가율은 70% 이상이 되는 것이 좋다. 

아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인' 사이트에서 확인할 수 있습니다. 

https://aptgin.com/root_main

부동산지인

 

2) 투자금의 규모 

https://price.joinsland.joins.com/theme/index_click_rank.asp

시세 - 중앙일보조인스랜드

조인스랜드부동산 사이트에서는 전세가율이 높은 아파트를 검색할 수 있습니다. 

 

3) 입주 물량 

호갱노노와 부동산지인에서 입주 물량을 알 수 있습니다. 

 

4) 미분양 

미분양이 감소한다는 것은 공급 부족이 현실화하고 있는 지표라고 볼 수 있습니다. 

 

지역의 분위기와 스토리를 아는 방법

통계 지리정보서비스 사이트에 들어가 보면, 연령별 인구 분포를 볼 수 있는데, 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비율을 보면 분위기를 볼 수 있다. 

국가통계포털-국내 통계-주제별 통계-인구 가구-주민등록인구 현황에서 행정 구역별/5세 별 주민등록인구 자료를 통해 확인할 수 있다. 

https://kosis.kr/search/search.do

KOSIS 국가통계포털

그리고 나무위키와 위키백과에서 해당 지역명을 검색하면 다양한 정보를 읽을 수 있습니다. 

 

이상 저의 투자 기초를 탄탄하게 잡아주었던 책 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 요약이었습니다.