입지 센스: 3억 이상 준비됐을 때 보면 좋을 갈아타기 교과서

입지 센스는 좋은 책입니다. 하지만 사회 초년생인 저에게는 조금 다른 나라 이야기로 느껴졌습니다. 

미래에 결혼해서 독립할 때, 다시 읽어보고 싶은 책이었습니다.

상급지를 볼 수 있는 방법을 안내해준다는 점에서 충분히 가치 있는 책입니다. 

 

입지 센스

입지 센스 요약 

입지 센스 추천 대상

사회초년생인 저는 조금 먼 얘기로 생각하고 읽었지만, 지금 당장 결혼 준비로 집을 알아봐야 하거나, 아이가 있어서 이사 갈 집을 알아보거나, 학군지로 이사 갈 계획을 하고 있거나, 자본금이 많아서 어디로 이사 갈지 고민하는 분, 다른 지역 또는 다른 아파트로 갈아타기를 생각하는 분들이 읽으면 좋은 책입니다. 

자본금이 3억 원 정도 넘어야 책에서 추천하는 입지들을 임장해보고, 실제 투자가 가능한 것으로 보였습니다. 

책에서 1~3억 원 범위의 투자 방향도 제시하지만, 3억 원 이상의 입지 분량이 훨씬 많게 느껴졌습니다. 

물론 2021년에 전국의 아파트값이 오르는 바람에 소액 투자가 불가능한 부분을 감안해서 쓴 책이라 그런가 봅니다.  

입지 센스 인상적인 부분

자본금이 없더라도 책에서 충분히 좋은 부분을 발견할 수 있었습니다. 우선 다양한 사례를 통해서 한 번의 선택으로 미래가 달라지는 간접 체험을 할 수 있었습니다. 조금 먼 이야기지만, 내가 만약에 M씨였다면 어떻게 행동했을까? 종잣돈이 7,000만 원 정도 있는데, 대출받고 아파트가 준공될 때까지 단기 월세를 살 수 있을까? 확신을 가지고 대출받고 행동할 수 있을까 스스로 물었습니다. 대답은 '나도 M씨처럼 택지지구에 위치한 쾌적한 환경의 아파트에 입주할 것 같다' 입니다. 

다르게 행동하려면 입지 센스가 있어야 한다고 말해줍니다. 그리고 감각은 노력으로 충분히 능력을 갖출 수 있다고 훨훨님이 말합니다. 

눈덩이를 크게 만들어 단번에 굴려라

첫 집만큼은 가용 자금으로 선택할 수 있는 최고의 입지에 마련하길 권합니다. 

 

내가 사는 지역과 상급지의 시세 격차가 좁혀지는 순간이 갈아타기를 할 때

예시로 동탄신도시 같은 아파트에 사는 이웃 주민 C와 J씨의 사례가 나옵니다. C씨는 보유하고 있는 아파트를 매도하고 성남 구도심의 신축 아파트로 갈아타기에 성공하고, J씨는 GTX-C 역세권을 믿고 나중에 갈아타겠다고 결심합니다. 

C씨의 집이 약 4억 원 오를 때, J씨의 집은 약 1억 원 상승합니다. 여기서 인상 깊었던 부분은 상급지가 정해져 있다고 설명한 부분입니다. 갈아타기를 하고 싶은 지역의 평단가를 비교하면 어디가 상급지인지 판단할 수 있다고 합니다. 

https://aptgin.com/home/gin01/gin0101

부동산지인

부동산 지인 사이트> 지역 분석 탭에서 관심 있는 지역을 선택하면 그 지역의 평균 매매, 평균 전셋값 등을 볼 수 있습니다. 갈아타기를 고민하는 분이라면 자신의 지역이 어디에 속하는지 보고, 주변 지역과 비교해보면서 어디로 이동할지 생각해보면 좋을 것 같습니다. 

시세 차익을 목적으로 한 투자는 외부적 요인 영향을 많이 받는 쪽도 고려

이때 외부적 요인이란 정책의 변화, 대출 규제, 교통망 호재 등을 말합니다. 지역이 가지는 특성(입지)을 내재적 가치라고 보고, 그 외의 부분을 외부적 요인이라고 판단합니다. 장기적으로 생각할 때는 입지가 중요하지만, 어떤 경우에는 외부적 요인 영향을 많이 받아서 수익이 더 크게 발생하는 경우도 있으니 상황마다 다르게 판단하는 것이 중요하다고 말합니다. 

역동적인 시세 변화를 경험하고 싶다면 정비사업 물건을 찾아보는 것도 좋은 방법이라, 입지 서열 편견을 내려놓고 개별 물건을 꼼꼼하게 비교하는 것도 중요하다고 말합니다. 

 

동생에겐 질 수 없다 

시세 서열에 따른 라이벌 관계를 소개합니다. 예를 들어 송파구와 마포구를 비교합니다. 이 둘은 항상 시세의 80% 정도의 갭을 두고 계속 쫒아간다고 합니다. 형이 앞서 가면 동생이 뒤를 따라갑니다. 가격이 떨어질 때는 마포구가 먼저 떨어지고, 가격이 오를 때는 송파구가 먼저 올라간다고 합니다. 서울, 수도권의 정해진 입지 서열은 꽤 뚜렷하기 때문에 어떤 곳이 상급지인지 알고 있으면 유용한 점이 많다고 합니다. 

호재가 실현되기 전에 갈아타라 

이 부분을 읽으면서 얼마 전에 본 부읽남 영상이 떠올랐습니다. 

와이프는 안양 인근 아파트에서 목동으로 이사 가고 싶다.

남편은 부모님이 마련해주신 안양 인근 아파트에서 계속 살고 싶다.

댓글에 '안양이 오르면 목동도 오릅니다'라고 쓰인 부분입니다. 

훨훨님도 똑같이 말합니다.

호재가 실현된다고 해서 하급지와 상급지의 시세가 역전되거나 완전히 같아지지는 않는다고 합니다. 

https://youtu.be/5X7_x6q5MSI

시장 분위기를 보고 매수, 매도 시기를 결정하라 

시장 분위기가 좋으면 사려는 물건의 가격이 금방 올라서 선 매수, 후 매도를 해야 하고, 

시장 분위기가 좋지 않으면, 자신의 물건이 잘 팔리지 않는 경우가 있기 때문에 선 매도, 후 매수를 해야 한다고 합니다. 

 

4부 훨훨이 짚어주는 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트 

책을 다 읽을 때쯤에 라이프사이클별 투자 방법이 소개됩니다. 

1. 종잣돈이 적은 20대 사회초년생의 생애최초 주택 마련

2. 직주근접이 중요한 30대 신혼부부의 보금자리 마련

3. 아이의 교육이 중요한 4050 부부의 갈아타기 

4. 편안한 노후를 위한 6070의 보금자리 재설정 

종잣돈이 1억 원 내외라면 2020년 9월 이전에 분양을 완료한 일부 단지의 분양권 투자를 추천합니다. 

분양권은 너무 어렵게 느껴져서 관심도 가지지 않았는데, 잘 찾아보면 좋은 물건이 있다는 소식을 보고 분양권도 알아두면 투자할 때 좋겠다고 생각했습니다. 

아이의 교육이 중요한 4050 부부의 갈아타기 부분에서는 다양한 학군 소개가 있습니다. 

수도권에 유명한 학군들을 지도에 표시하여 익숙하지 않은 지역도 어디가 학원가인지 파악하기 좋았습니다. 

 

부록 

부록에는 각 지역의 대장 아파트와 보석 같은 단지를 소개하고, 실전 임장 추천 루트를 제공합니다. 

재개발 재건축 단계 표시도 되어있고, 출발하는 위치부터 도착하는 길이 표시되어 있어서 주말에 둘러보고 싶은 마음이 듭니다. 수도권, 서울 다양한 지역이 있어서 이미 익숙한 지역도 있는데, 아직 모르는 지역이 훨씬 많아서 반성했습니다.